호갱노노 전국 주간 방문자 1위를 달성했을 정도로 욕세권으로 유명한 둔촌동 올림픽파크포레온이 오늘 일반분양을 시작했습니다.
단군이례 최대 규모를 자랑할 정도로 둔촌주공은 공사비 인상분에 대해 조합과 충돌이 발생해 사상초유의 공사중단까지 단행했던 만큼 건설사, 조합원의 대립은 아직도 현재진행형입니다.
무엇보다, 올림픽파크포레온의 일반분양에 대해 전문가들 역시 관심이 뜨거울 수 밖에 없는데요. 대체로 청약 경쟁률이 낮아도 완판될 것으로 기대하고 있는 반면, 둔촌동 올림픽파크포레온이 가지고 있는 리스크를 잠재울 수 없어 최악의 분양 성적을 받을 것으로 예상하는 등 대립이 심화되고 있습니다.
호갱노노 반응은?
호갱노노 홈페이지 역시 둔촌주공 일반분양 열기가 뜨겁다는 것을 여실히 느낄 수 있었는데요. 앞서 서두에서 언급했듯이 주간 방문자 1등을 달성하는 등 그 관심은 예나 지금이나 뜨겁다는 사실은 변화가 없습니다.
포스트인컴은 둔촌주공 일반분양의 성적이 향후 있을 국내 아파트 분양 시장에 시그널이 될 것이라고 판단하고 있습니다. 전문가들은 좋은 성적이 있을것이라고 하는 반면, 일반분양을 신청하려는 이들은 걱정이 이만저만 아닐 수 밖에 없습니다.
그래서 전문가 의견들이 아닌, 온라인상에서 뜨겁게 왈가불가 하고 있는 현장은 어떠한지 살펴보는 것도 좋은 자료가 될 수 있겠다고 판단해 호갱노노 커뮤니티에서는 어떤 분위기인지 살펴보겠습니다.
12월 5일 오후 2시 2분 기준
2분전 : 헬리오 계약금 바로 쏜다 하면 15억 초중반 매물나옵니다. 둔주… 세금 및 부대비용해서 14억… 하지만 25년까지 떠돌이.. 게다가 2030년에 매도 가능.. 그때 만에 하나 상승장이어서 둔주가 18억이면… 헬리오는 최소 21억 이상.. 만약 계속 하락장이면 쩝..
4분전 : 어렸을 적 살던 기억 때문에 꼭 한번 다시 살고 싶은 동네입미다.
24분전 : 와~~~ 네이버 부동산 14억 매물 왜이리 많아요 ㅋㅋㅋ부자 조합원님들 왜 팔구 나가려고하세요 ㅠㅜ 원하시던 부자동네가 아니에요?
39분전 : 여기 실거주 할 자신 있으신분? 공사오래동안방치해서 찝찝한데
한 시간 전 : 어제 모델하우스 가서 직원분 얘기 들어보니 39는 문의가 적었다고 했어요. 39는 미달 될지도 모르겠단 생각 들었고요. 49는 아이 있는 집들은 다 청약넣을것같아요. 저희는 아기가 많아서 49넣습니당ㅎㅎ 신특49 노리시는 분들 아가 수로 함께 경쟁해봅시다ㅋㅋ 누가 누가 많이 낳았나~
2시간 전 : 오늘자 둔촌주공 기사. 뿌린대로 거두리.. 청약하지 않는 사람들 원망 마시길
2시간 전 : 29타입 경쟁률이 얼마나 될지 궁금하네요
2시간 전 : 이거 맞음? 둔촌 국평 13억 가격 괜찮아 보이다가도 헬리오 국평 중층 현장에서 16억대 깨진지 오래됐고 14짜 조만간 볼거 같고 둔촌 공사중단이 괜히 마음에 걸리고 앞집 마주보는 뷰는 좀 너무한거 같기도 하고 또 무슨 2025에 복도식인지… 이거 그래서 완판 남? 입주권도 오늘 14억까지 폭락했다는데 이거 진짜 맞음?
2시간 전 : 일부는 미달날 거 확실하다고 생각하지만 개인적으로 완판되기를 바람. 이거 미분양 나면 수도권 부동산 전부 폭락해서 안됨. 안정적으로 조금씩 길게 하락하는 게 충격이 적다.
2시간 전 : 여기 지금 미분양 터질것 같으니 입주권 폭락하네요. 얼마전에 15억에 죄다 올려두더니 오늘은 14억에 쭉 쌓여있음. 분양 날 다가올수록 더 하락할듯
3시간 전 : 무지성 청약 추천합니다. 여기는 일단 넣고 봐야하는 곳 입니다. 84기준 입주 때 20억, 5년 뒤에 30억 봅니다. 59기준 5년 뒤 20억! 부동산은 우상향 잊지마세요. 우!상!향! 전평형 최저점 68점 이상으로 봅니다. 고가점이신 분들 이번 기회를 놓치면 다시는 오지 않습니다. 말 많은 84E, 59C 타입 상관 없습니다. 일단 되고 봐야합니다.
4시간 전 : 다같이 분양 안넣으면 이기는 눈치게임 과연 결과는? (확실한 손실)현금가진 구매대기자들이 분양을 넣으면 조합원들 공사비 떠안아주고, 부동산경기는 살아나고 조합원들은 돈버는거지
(불확실한 이익)다같이 안사면 주택 심리 무너지고 조합원들 던지기 시작할테고 분양가보다 싼 값에 살수도 있겠지 버티면 이기는게임인데 과연 누가 이길것인지?
등 4시간 기준으로 호갱노노 커뮤니티 게시판 역시 알짜배기 분양이다 vs 지금은 위험하다 등 다양한 의견들이 나오고 있습니다.
| 타입 | 공급세대 | 분양가 |
| 29A | 10세대 | 5억 2340만원 |
| 39A | 1150세대 | 7억 1520만원 |
| 49A | 901세대 | 8억 8100만원 |
| 59A | 936세대 | 10억 6250만원 |
| 59B | 302세대 | 10억 4940만원 |
| 59C | 149세대 | 10억 4000만원 |
| 59D | 54세대 | 10억 4980만원 |
| 59E | 47세대 | 10억 5150만원 |
| 84A | 209세대 | 12억 9600만원 |
| 84B | 21세대 | 13억 600만원 |
| 84C | 75세대 | 13억 910만원 |
| 84D | 188세대 | 13억 100만원 |
| 84E | 563세대 | 13억 1240만원 |
| 84F | 47세대 | 12억 9810만원 |
| 84G | 19세대 | 13억 1280만원 |
| 84H | 115세대 | 13억 2040만원 |
그만큼, 현재 가지고 있는 둔촌주공 아파트의 리스크가 생각보다 크기 때문입니다. 현재 분양가 역시 주변 시세보다 낮다는 평이 있으나, 둔촌주공의 경우 2년 의무거주, 8년 전매제한이 있다는 것을 감안했을 때 2025년 입주 가능한 만큼, 아파트 침체기가 2023년 ~ 2024년 길게는 2025년까지 갈 수 있다는 전망이 나오고 있는 와중에 과연 둔촌주공 아파트 분양가 산정이 적절했는지는 의문이기도 합니다.
리스크 #1
한편, 84㎡ 분양가가 12억이 넘는 것으로 중도금 대출이 불가능하지만, 잔금 대출은 가능한 것으로 알려졌는데요. 중도금대출이 불가능한 만큼, 더 많은 현금 보유가 필요합니다.
잔금 대출의 경우 LTV 50%내에서, DSR 40% 내에서 받을 수 있는데, 만약 입수 시 시세가 15억원 가량 된다고 했을 때 50% 대출을 받기 위해서는 DSR 40% 적용 하고자 할 경우 적정 연봉은 2억원이 되어야 한다고 알려졌습니다.
리스크 #2
다음은 둔촌주공은 내년 1월 17일까지 계약금을 내야합니다. 만약, 계약금을 마련하지 못하면 실질적인 계약이 취소되기 때문에 한 달 내에 가용 할 수 있는 현금을 모두 확보해야합니다.
이같이 계약 일정이 짧은 것은 둔촌주공이 조합원 자금 상황이 좋지 않기 때문입니다. 앞서 7000억원 규모의 PF 대출 만기를 83일짜리 단기사채로 막았기 때문인데요.
1월 19일 만기 도래되는 만큼, 선분양 계약금을 가지고 차환 상환과 사업비를 충당할 계획입니다. 둔촌주공 조합이 3개월 단기사채를 통해 납부해야할 이자는 12% 기준 약 160억원에 달합니다.
만약, 선분양 계약금이 예상보다 성적이 미치지 못한다면 사상최대 규모의 재건축이 일시중단되거나 일부 건설사들이 파산될 수 있는 여파가 남아있기 때문입니다.
리스크 #3
일반분양 매물은 대체로 저층입니다. 둔촌주공 올림픽파크포레온 아파트는 말그대로 재건축단지입니다. 재건축에 동의한 조합원이 무려 7000가구가 넘습니다. 재건축 단지의 특징은 조합원이 좋은 단지를 선택 할 수 있다는 장점이 있습니다.
떄문에 일반분양에 나온 물량들은 대체로 저층세대이기 때문에 예비 청약자들은 오히려 조합원 물량에 눈을 돌릴 수 있다는 분석도 나옵니다.
조합원 물량은 분담금도 따로 내야합니다. 그리고 조합원 매물은 분양가 보다 약 1~2억원 높게 형성되기도 했는데요. 애초에 일반분양을 받더라도 시스템에어컨을 비롯해 발코니 확장비, 기타 옵션을 추가한다면 약 1억원 이상의 추가 비용도 발생 할 수 있어 서로 비교하면서 청약을 하는 게 날지, 조합원 매물을 매수하는 것이 날지 판단하는 것이 좋습니다.