사상 최대 규모의 아파트 단지인 서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온) 아파트가 25일 입주자 모집공고를 냈습니다.
둔촌주공 재건축 단지는 중간에 공사가 중단되는 등 우역곡절이 많았으나, 본격적으로 입주자모집공고를 냄에 따라 12월 5일 청약 일정을 시작하는 것으로 확정되었습니다.
서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트는 총 12,032세대(일반분양 4,786세대)이며 특별공급 신청이 12월 5일을 시작으로, 1순위(해당) 신청 12월 6일, 1순위(기타) 신청 12월 7일, 2순위 신청 12월 8일 순차적으로 진행되며, 당첨자 발표는 12월 15일, 당첨자 서류제출 12월 17일 ~ 12월 31일, 정당계약 2023년 1월 3일 ~ 1월 17일까지 진행되며, 입주시기는 2025년 1월, 전매제한 8년, 입주일로부터 의무거주기한 2년입니다.
무엇보다 둔촌주공 재건축 단지의 타입별 가구수는 ▲29㎡ 10가구, ▲ 39㎡ 1150가구, ▲49㎡ 901가구, ▲59㎡ 1488가구, ▲84㎡ 1237 가구 입니다.
주택형별 분양가는 ▲29㎡ 4억 9300만원 ~ 5억 2340만원, ▲ 39㎡ 6억 7360만원 ~ 7억 1520만원, ▲49㎡ 8억 2970만원 ~ 8억 8100만원, ▲59㎡ 9억 7940만원 ~ 10억 6250만원, ▲84㎡ 12억 3600만원 ~ 13억 1280만원 입니다.
분양가에 따라 국민 평형대로 가장 수요가 많을 것으로 보이는 84㎡ 평형대 분양가가 12억이 초과되기 때문에 중도금 대출이 불가능하며, 59㎡ 이하 평형대는 중도금 대출이 가능합니다.
분양가가 예상보다 높게 책정되었다는 평이 많아 생각외로 청약 경쟁률은 낮을 것이라는 전망입니다.
이에 포스트인컴은 둔촌주공 재건축 아파트 일반분양 성공가능성에 대해 몇 가지를 살펴보고자 합니다.
7000억 규모의 PF 대출 만기는 1월 19일
앞서 국내 최대 규모 재건축 사업 단지인 만큼, 몇 차례 위기가 있었지만 시공사와 조합원 내에 추가공사비에 대한 조율이 끝나 11월 공사가 시작되었습니다.
하지만, 레고랜드발 PF 채무불이행 사태 이후 금융권의 대출이 더욱 깐깐해지면서 고금리 단기사채로 공사를 연장한 입장에서 분양 성패 여부에 따라서 공사가 중단될 수 있기 때문입니다.
그 이유는, 지난 10월 28일 가까스로 차환발행에 성공하면서 7000억원 규모의 PF 대출 만기를 83일짜리 단기사채로 급하게 막았기 때문이죠.
때문에, 오는 12월 일분 분양에 성공을 할 경우 선분양 계약금을 가지고 1월 19일 만기 도래되는 차환 상환과 사업비 등을 충단할 계획이지만 다가오는 PF 차환 재연장은 쉽지 않을 뿐만 아니라, 둔촌주공 조합이 3개월 동안 단기사채를 통해 부담하는 이자(12%)만 단순계산시 160억원에 달합니다.
참고로 시공사업단은 현대건설(2005억원), 롯데건설(1710억원), 대우건설(1708억원) 등 대출채권 연대보증을 통해서 5423억원에 달하는 자산유동화전자 단기사채와 자산유동화기업어음을 발행한 상태인 만큼, 매머드급 둔촌주공 일반 분양이 성공해야만 정상적으로 공사를 마무리 할 수 있기 때문입니다.
복도식 + 앞집뷰
PF 대출 이슈 외에도 둔촌주공 재건축 단지의 구조가 도마위에 올랐는데요. 면적대비 효율을 높이기 위해 소형평수는 복도식으로 건축 중에 있으며, 84㎡ A~H 총 8개 타입 중 타워형 E타입 558가구의 경우 주방 창문이 서로 마주보는 형태로 배치되기 때문에 사생활 침해 논란이 제기 되고 있습니다.
하지만 타워형 구조 특성상 부엌 창이 막혀 있다 보니 맞통풍이 안되 비선호 구조이지만 둔촌주공 타워형의 경우 부엌 환기가 가능해 설계에서 신경을 쓴 것이라고 전문가들은 이야기하고 있습니다.
또한 시공단 다른 관계자에 따르면 "거주자의 평균 신장 160cm 정도라고 했을 때 눈높이보다는 낮은 위치에 배치될 것이어서 앞 동 가구와 마주 볼 일은 거의 없다. 시선 차단을 위한 부가적인 조치로 불튜명한 에칭 유리를 부착할 예정"이라고 해명하기도 했습니다.
시공사, 조합원 무조건 일반 분양 성공해야하는 특명
PF 대출 만기, 복도식, 앞집뷰, 고 분양가 등 여러 악재가 나오고 있는 상황에서 시공사와 조합원은 일반 분양에 성공하지 못할 경우 자칫 공사가 중단되는 사상 초유의 상황까지 초래 할 수 있기 때문에 일반 분양에 성공해야하는 특명을 받을 정도입니다.
때문에 유명 경제 언론사들은 둔촌주공 재건축 일반청약을 청약 전쟁, 완판 등 긍정적인 기사가 송출되고 있는 상황입니다. 하지만 2025년 입주 예정인 만큼 상황을 지켜보면서 후분양 시점을 노리는 것도 나쁘지 않다는 의견도 많습니다.
수요 입주물량은 앞으로 없을 예정
서울 강동구 수요 및 입주 물량 자료를 확인 할 수 있는 부동산 지인 사이트에 따르면 2019 ~ 2021년 폭발적인 물량이 나온 바 있습니다.
이후 2022년, 2023년 수요 대비 공급이 적고, 2024년 공급이 수요량을 넘어선 이후 한동안 서울 강동구에는 신축 아파트가 드러설 계획이 없습니다.
때문에 강동구 둔촌주공 재건축 아파트는 예상외로 분양 성적이 좋을 수 있다는 의견도 나오고 있지만, 둔촌주공 재건축 아파트의 악재가 여러가지 존재하는 만큼 분양신청시 신중할 필요가 있을 것으로 보입니다.
한편, 화물연대가 24일 0시를 기점으로 총파업에 돌입하면서 대규모 건설현장의 공사 중단 위기가 이어질 것으로 보입니다. 실제 둔촌주공은 25일부터 즉각적인 영향을 받을 것으로 보입니다.